2026 주택임대차 계약갱신청구권 총정리 (1회 2년·증액은 20분의 1·실거주 거절 뒤 세놓으면 배상)
전세·월세 계약이 끝나갈 때 임차인이 쓸 수 있는 카드는 둘입니다. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신입니다. 둘은 요건도 다르고 통지 기한도 다릅니다. 그리고 갱신할 때 집주인이 올릴 수 있는 금액은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다. 이 글에서는 언제까지 무엇을 말해야 하는지, 집주인이 거절할 수 있는 아홉 가지는 무엇인지, 실거주한다고 내보낸 뒤 세를 놓으면 어떻게 되는지를 「주택임대차보호법」으로 정리합니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기본 임대차기간 | 정하지 않거나 2년 미만이면 2년으로 봄 |
| 계약갱신요구권 | 1회에 한하여 행사, 갱신 기간 2년 |
| 묵시적 갱신(임대인) | 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통지 없으면 갱신 |
| 묵시적 갱신(임차인) | 끝나기 2개월 전까지 통지 없으면 갱신 |
| 증액 한도 | 약정 차임·보증금의 20분의 1 초과 불가 |
| 증액 제한 | 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 증액청구 불가 |
| 연체 시 | 2기의 차임액 연체하면 묵시적 갱신 적용 안 됨 |
| 근거 | 「주택임대차보호법」 제4조·제6조·제6조의3·제7조 |
1. 기본은 2년입니다
법은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정합니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
한쪽에만 유리하게 짜여 있습니다. 1년으로 계약했더라도 임차인은 2년을 주장할 수도, 1년을 주장할 수도 있습니다. 집주인은 그럴 수 없습니다.
또 하나 중요한 조항이 있습니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 계약이 끝났다고 보증금을 못 받은 채 나가야 하는 것은 아닙니다.
2. 묵시적 갱신 — 기한이 서로 다릅니다
아무 말 없이 지나가면 자동으로 갱신됩니다. 그런데 임대인과 임차인의 통지 기한이 다릅니다.
| 누가 | 언제까지 말해야 하나 |
|---|---|
| 임대인 | 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지 |
| 임차인 | 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지 |
이 기간에 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 2년입니다.
다만 예외가 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 월세를 두 달치 밀리면 자동 갱신을 기대할 수 없다는 뜻입니다.
3. 계약갱신요구권 — 딱 1회, 2년
묵시적 갱신과 달리 임차인이 적극적으로 요구하는 권리입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 횟수 | 1회에 한하여 행사 |
| 갱신 기간 | 2년 |
| 조건 | 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봄 |
| 차임·보증금 | 제7조의 범위에서 증감 가능 |
갱신된 계약의 해지는 임차인에게 유리합니다. 갱신되는 임대차의 해지에는 묵시적 갱신 규정이 준용되어, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.
4. ⚠️ 집주인이 거절할 수 있는 아홉 가지
계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 법에 정해져 있습니다. 자주 문제가 되는 것들만 추리면 이렇습니다.
| 갱신 거절 사유(일부) |
|---|
| 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 |
| 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 |
| 임대인이 정해진 사유로 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우 |
| 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
철거·재건축은 조건이 붙습니다. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지했거나, 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우여야 합니다.
5. ⚠️ 실거주한다고 내보낸 뒤 세를 놓으면 배상해야 합니다
가장 다툼이 많은 대목입니다. 법은 이렇게 정합니다.
임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
손해배상액은 합의가 없으면 다음 셋 중 큰 금액입니다.
| 손해배상액(셋 중 큰 금액) |
|---|
| 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액 |
| 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분 |
| 실거주 사유 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액 |
"3개월분"과 "2년분"과 "실제 손해액" 중 가장 큰 것이므로, 집주인이 훨씬 비싸게 새로 세를 놓았다면 두 번째 항목이 커집니다.
여기서 환산월차임이란, 차임 외에 보증금이 있으면 그 보증금을 정해진 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함한 것입니다.
6. 얼마나 올릴 수 있나 — 20분의 1
증액에는 두 겹의 제한이 있습니다.
| 제한 | 내용 |
|---|---|
| 금액 | 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못함 |
| 시기 | 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구 불가 |
지역에 따라 더 낮을 수 있습니다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 그 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 즉 20분의 1보다 높아질 수는 없고, 낮아질 수는 있습니다.
증액청구의 전제도 있습니다. 약정한 차임·보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에 장래에 대하여 청구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다.
Q. 언제까지 말해야 하나요?
묵시적 갱신에서 임대인은 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지입니다.
Q. 1년으로 계약했는데 2년 살 수 있나요?
2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 1년이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.
Q. 얼마나 올릴 수 있나요?
약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못합니다. 지자체 조례로 그보다 낮게 정할 수 있습니다.
Q. 작년에 올렸는데 또 올린다고 합니다.
증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못합니다.
Q. 집주인이 들어와 산다고 해서 나갔는데 세를 놓았습니다.
정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 손해를 배상해야 합니다. 환산월차임 3개월분, 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액입니다.
Q. 월세를 밀리면 갱신이 안 되나요?
2기의 차임액에 달하도록 연체하면 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
Q. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았습니다.
보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.
핵심 요약
- 기간을 정하지 않거나 2년 미만이면 2년으로 보고, 임차인만 짧은 기간을 주장할 수 있습니다.
- 묵시적 갱신 통지 기한은 임대인 6개월~2개월 전, 임차인 2개월 전으로 다릅니다.
- 계약갱신요구권은 1회, 2년입니다.
- 증액은 20분의 1 이내이고, 증액 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다.
- 실거주를 이유로 내보낸 뒤 세를 놓으면 3개월분·차액 2년분·실손해 중 큰 금액을 배상해야 합니다.
- 2기 차임 연체 시 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
마무리
임대차에서 손해를 보는 자리는 대개 날짜입니다. 임차인은 계약 만료 2개월 전까지, 임대인은 6개월 전부터 2개월 전까지라는 기한이 서로 다르기 때문에, 달력에 두 날짜를 함께 적어 두시는 편이 안전합니다. 그리고 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 거절 사실과 시점을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 나중에 그 집에 다른 세입자가 들어온 사실이 확인되면 손해배상을 청구할 근거가 됩니다.
📌 확인처
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 갱신·증액 분쟁 조정 신청
- 대한법률구조공단 ☎ 132 — 임대차 법률 상담
- 주민센터·등기소 — 확정일자 부여, 임대차 정보 열람
- 국가법령정보센터 law.go.kr — 「주택임대차보호법」 원문
이 글은 2026년 9월 2일 기준 「주택임대차보호법」 제4조·제6조·제6조의3·제7조를 정리한 것입니다. 지역별 증액 상한은 시·도 조례로 달리 정해질 수 있고, 구체적인 분쟁은 사실관계에 따라 결론이 달라지므로 법률 상담을 받으시기 바랍니다.
근거 자료
이 글의 숫자는 2026년 9월 2일 기준으로 아래 1차 출처에서 하나씩 대조했습니다.
- 국가법령정보센터 — 「주택임대차보호법」 (제4조 임대차기간, 제6조 계약의 갱신, 제6조의3 계약갱신 요구 등, 제7조 차임 등의 증감청구권) — 통지 기한·갱신 횟수·증액 제한·손해배상 6개 항목
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