전세보증금 반환보증(전세보증보험) 가입 방법
전세보증금반환보증(전세보증보험)은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급해 주는 제도입니다. 전세사기가 이어지면서 이제는 선택이 아니라 기본으로 여겨집니다. 이 글에서는 가입 조건, 실제 보증료, 할인 대상, 그리고 가입이 거절되는 경우를 정리합니다.
어디서 가입하나 — 세 기관
| 기관 | 특징 |
|---|---|
| HUG 주택도시보증공사 | 가장 널리 쓰입니다. 보증료가 낮고 할인 대상이 많습니다 |
| HF 한국주택금융공사 | 전세지킴보증. 전세대출과 함께 이용하는 경우가 많습니다 |
| SGI 서울보증 | 보증금 한도가 상대적으로 높습니다 |
세 곳의 가입 요건과 보증료가 다르므로 한 곳에서 거절돼도 다른 곳은 될 수 있습니다.
가입 조건
1. 가입 시기 — 이게 가장 많이 걸린다
전세계약 기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 안에 넣어야 한다는 뜻입니다. 이 시점을 넘기면 아무리 조건이 좋아도 가입할 수 없습니다.
계약 갱신을 했다면 갱신 계약 기준으로 다시 계산합니다.
2. 전세가율 — 90% 이하
보증기관은 집값 대비 보증금 비율을 봅니다. 담보인정비율이 90%로 적용되므로, 선순위 채권까지 감안한 금액이 이를 넘으면 가입이 안 됩니다.
보증한도 = 주택가격 × 90% – 선순위 채권
집값 3억 원짜리 빌라에 근저당 5,000만 원이 잡혀 있다면, 한도는 3억 × 90% – 5,000만 = 2억 2,000만 원입니다. 보증금이 이보다 크면 그만큼은 보호받지 못합니다.
3. 그 밖의 요건
- 전입신고와 확정일자를 마쳤을 것
- 등기부에 압류·가압류·경매개시결정이 없을 것
- 건축물대장상 위반건축물이 아닐 것
- 보증금이 기관별 한도 이하일 것 (수도권과 지방의 한도가 다르고 최근 상향됐습니다. 신청 시점 기준으로 확인하세요)
보증료는 얼마인가
보증료는 보증금 × 보증료율 × 보증기간/365로 계산합니다. 요율은 세 가지로 갈립니다 — 보증금액 구간, 주택 유형, 부채비율입니다. 여기서 흔히 하는 실수가 "아파트는 0.097%"라고 외워 두는 것인데, 그 요율은 보증금 1억 원 이하에만 적용됩니다.
부채비율은 전세가율과 다릅니다. (선순위 채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액이라, 근저당이 있으면 보증금이 같아도 구간이 올라갑니다.
| 보증금액 | 주택 유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 기타 | 0.111% | 0.142% | 0.172% | |
| 1억 초과~2억 이하 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 기타 | 0.117% | 0.151% | 0.184% | |
| 2억 초과~5억 이하 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 기타 | 0.124% | 0.161% | 0.197% | |
| 5억 원 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 기타 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
여기에 할증이 하나 더 있습니다. 선순위 채권이 주택가액(주택가격 × 담보인정비율 90%)의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%가 붙습니다.
보증료는 전액 일시 납부가 원칙입니다.
보증금 규모별 보증료 — 계산해 보면
부채비율 70% 이하로 2년 가입할 때, 보증금 구간별 요율을 각각 적용해 계산하면 이렇습니다.
| 보증금 | 적용 요율(아파트) | 아파트 2년 | 적용 요율(기타) | 기타 2년 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 | 0.097% | 약 19만 4,000원 | 0.111% | 약 22만 2,000원 |
| 2억 원 | 0.102% | 약 40만 8,000원 | 0.117% | 약 46만 8,000원 |
| 3억 원 | 0.107% | 약 64만 2,000원 | 0.124% | 약 74만 4,000원 |
| 4억 원 | 0.107% | 약 85만 6,000원 | 0.124% | 약 99만 2,000원 |
보증금이 구간을 넘어가면 요율 자체가 올라간다는 점을 놓치기 쉽습니다. 1억 원짜리 요율로 4억 원을 계산하면 실제보다 8만 원 적게 나옵니다.
부채비율이 80%를 넘으면 요율이 또 올라갑니다. 반대로 아래 할인에 해당하면 40~60%가 줄어듭니다. 보증금 2억 원 아파트가 60% 할인을 받으면 2년에 약 16만 원 수준입니다.
한 달로 나누면 1만~2만 원대입니다. 보증금 전액을 잃을 위험을 이 금액으로 넘기는 것이므로, 가입 가능한 상황이라면 미루지 않는 편이 낫습니다.
할인받을 수 있는 사람
해당되면 보증료가 크게 줄어듭니다.
| 대상 | 할인율 |
|---|---|
| 기준소득 이하 가구 — 본인·배우자 연소득 5,000만 원 이하 | 60% |
| 1인 고령가구 — 동거인 없는 만 65세 이상 단독세대주 | 60% |
| 한부모가구 — 한부모가족지원법 지원 대상 | 60% |
| 고령자가구 — 만 65세 이상 | 40% |
| 노인부양가구 — 만 65세 이상 세대원을 1년 이상 부양 | 40% |
| 신혼부부 — 합산 연소득 6,000만 원 이하, 혼인 7년 이내 | 40% |
| 다자녀가구 — 미성년 자녀 3인 이상 | 40% |
| 장애인·다문화·국가유공자·의사상자 가구 | 40% |
| 전자계약 — 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 체결 | 3% |
고령자 할인은 65세라고 무조건 60%가 아닙니다. 혼자 사는 단독세대주일 때만 60%이고, 배우자나 동거인이 있으면 40%입니다. 사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않으므로 여러 항목에 해당하면 가장 큰 것 하나만 받습니다.
납부한 보증료는 연말정산에서 세액공제도 받을 수 있습니다(보증 대상 전세보증금 3억 원 이내).
여기에 더해 지방자치단체가 보증료를 지원하는 사업이 있습니다. 청년·신혼부부를 대상으로 납부한 보증료를 돌려주는 방식이며, 지자체마다 대상과 한도가 다릅니다. 가입 후 신청하는 구조이므로 보증료를 낸 영수증을 보관해 두세요.
가입이 거절되는 대표적인 경우
- 계약 기간의 절반이 지났을 때 — 가장 흔한 사유입니다.
- 전세가율이 90%를 넘을 때 — 이른바 '깡통전세'
- 선순위 근저당이 과도할 때
- 위반건축물 — 근린생활시설을 주거용으로 개조한 이른바 '근생빌라'
- 등기부에 압류·가압류가 있을 때
- 다가구주택에서 앞선 세입자들의 보증금 합계가 클 때
이 목록은 그대로 계약 전 점검표로 쓸 수 있습니다. 보증보험 가입이 안 되는 집은 애초에 위험한 집이라는 뜻이기 때문입니다.
계약 전에 확인하면 더 확실하다
계약서에 도장을 찍기 전에 보증보험 가입이 가능한 집인지 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
- 등기부등본을 떼어 선순위 근저당과 압류를 확인합니다.
- 건축물대장에서 위반건축물 여부를 봅니다.
- HUG 홈페이지의 안심전세 정보나 앱에서 주택가격과 전세가율을 확인합니다.
- 계약서에 '보증보험 가입이 불가할 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다'는 특약을 넣습니다.
사고가 났을 때 절차
- 계약 만료 후에도 보증금을 못 받으면 이행 청구를 합니다.
- 임대인에게 계약 해지 통지가 도달했음을 증명해야 합니다.
- 보증기관 심사를 거쳐 보증금을 대신 지급받습니다.
- 이후 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사합니다.
이 과정에서 이사를 먼저 나가면 안 됩니다. 대항력이 사라지기 때문이며, 부득이하면 임차권등기명령을 마친 뒤 나가야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 월세도 가입되나요?
보증금이 있는 반전세·월세도 가입할 수 있습니다. 보증 대상은 보증금입니다.
Q. 집주인 동의가 필요한가요?
필요 없습니다. 세입자가 단독으로 가입할 수 있습니다.
Q. 전세대출을 받았는데 따로 가입해야 하나요?
전세대출에 붙은 보증(대출금 보호)과 보증금 반환보증은 다릅니다. 대출을 받았어도 반환보증은 별도로 가입해야 보증금 전액이 보호됩니다.
Q. 중간에 해지하면 보증료를 돌려받나요?
남은 기간에 해당하는 금액을 환급받을 수 있습니다. 이사나 계약 해지 시 기관에 신청하세요.
Q. 이미 계약 기간 절반이 지났습니다.
이번 계약으로는 가입이 어렵습니다. 다음 갱신 시점에 맞춰 준비하고, 그전까지는 전입신고·확정일자 유지와 등기부 확인으로 대비해야 합니다.
마무리
핵심은 세 가지입니다 — 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청할 것, 전세가율 90% 기준을 넘지 않는 집을 고를 것, 그리고 해당된다면 40~60% 할인과 지자체 보증료 지원을 챙길 것. 아파트 기준 보증금 2억 원이면 2년에 약 39만 원입니다. 자세한 조건은 HUG(khug.or.kr) 또는 1566-9009에서 확인할 수 있습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 가입 가능 여부와 보증료는 해당 보증기관의 심사 결과에 따릅니다.
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