2026 종합부동산세 총정리 (9억·12억 원 공제, 12월 1일~15일 납부) — 2027년부터 기준이 바뀝니다
종합부동산세는 고지서가 11월 말에 날아오지만, 세금이 정해지는 날은 6월 1일입니다. 그날 누구 이름으로 등기가 되어 있었느냐로 한 해 치가 결정되고, 그 뒤에는 집을 팔아도 달라지지 않습니다. 이 글에서는 내가 대상인지 판정하는 기준, 세액이 나오는 계산 순서, 12월 납부와 분납 방법을 국세청 기준으로 정리하고, 2026년 세제개편안에 담긴 2027년 개편 내용까지 함께 짚습니다.
한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 |
| 주택 공제금액 | 9억 원(1세대 1주택자 12억 원) |
| 토지 공제금액 | 종합합산 5억 원, 별도합산 80억 원 |
| 공정시장가액비율 | 주택분 60%, 토지분 100% |
| 주택 세율 | 2주택 이하 0.5%~2.7%, 3주택 이상 0.5%~5.0% |
| 1세대 1주택 세액공제 | 연령·보유기간 합쳐 최대 80% |
| 세부담 상한 | 직전 연도 총세액의 150% |
| 납부기간 | 12월 1일~12월 15일 |
| 분납 | 세액 250만 원 초과 시 6개월 이내 |
| 농어촌특별세 | 종합부동산세액의 20% |
| 합산배제·공동명의 신청 | 9월 16일~9월 30일 |
| 2026년 세제개편안 | 1세대 1주택 기준 14억 원 등 — 2027년 1월 1일부터(국회 심의 전) |
1. 6월 1일 하루로 그해가 정해집니다
종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산세 과세대상인 주택과 토지를 유형별로 나눠 사람별로 전국 합산한 뒤, 공시가격 합계가 유형별 공제금액을 넘으면 그 초과분에 매기는 세금입니다.
여기서 나오는 실무 요령은 하나로 정리됩니다. 파는 사람은 5월 31일까지 잔금을 받고, 사는 사람은 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 쪽이 유리합니다. 6월 1일에 등기부에 이름이 올라 있는 사람이 그해 재산세와 종합부동산세를 모두 부담하기 때문입니다.
세금이 매겨지는 순서도 알아 두면 고지서가 두 번 오는 이유가 이해됩니다. 1차로 부동산이 있는 시·군·구가 재산세를 부과하고, 2차로 주소지 관할 세무서가 공제액을 넘는 부분에 종합부동산세를 부과합니다. 그래서 종부세는 재산세를 대신하는 세금이 아니라 그 위에 얹히는 세금이고, 이미 낸 재산세는 뒤에서 다시 빼 줍니다.
2. 나는 대상인가 — 공시가격 합계부터 봅니다
기준은 시세가 아니라 공시가격입니다. 유형별로 아래 금액을 넘어야 대상이 됩니다.
| 유형별 과세대상 | 공제금액 |
|---|---|
| 주택(주택부속토지 포함) | 9억 원(1세대 1주택자 12억 원) |
| 종합합산토지(나대지·잡종지 등) | 5억 원 |
| 별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등) | 80억 원 |
주의할 점은 인별 합산이라는 것입니다. 세대 단위가 아니라 사람 단위로 전국의 집을 더합니다. 그래서 부부가 각자 한 채씩 가지고 있으면 각각 9억 원씩 공제를 받습니다.
1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우를 말합니다. '단독으로'가 핵심이라, 부부 공동명의는 원칙적으로 여기에 들어가지 않습니다(7번 항목에서 다시 봅니다).
3. 과세표준은 공시가격이 아닙니다
공시가격이 그대로 세금의 바탕이 되지 않습니다. 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 한 번 더 곱합니다.
`` 과세표준 = (전국 합산 공시가격 − 공제금액) × 공정시장가액비율 ``
주택분은 60%, 토지분은 100% 입니다. 주택은 공시가격에서 공제금액을 뺀 나머지의 60%만 과세표준이 된다는 뜻이라, 체감 세부담을 크게 낮추는 장치입니다. 이 비율은 법이 아니라 시행령으로 정해서, 정부가 바꾸려고 마음먹으면 국회를 거치지 않고도 바뀔 수 있는 숫자입니다.
4. 세율 — 주택 수로 갈립니다
| 과세표준 | 2주택 이하 | 누진공제 | 3주택 이상 | 누진공제 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | — | 0.5% | — |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 60만 원 | 0.7% | 60만 원 |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 240만 원 | 1.0% | 240만 원 |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 600만 원 | 2.0% | 1,440만 원 |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 1,100만 원 | 3.0% | 3,940만 원 |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 3,600만 원 | 4.0% | 8,940만 원 |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 1억 180만 원 | 5.0% | 1억 8,340만 원 |
과세표준 12억 원까지는 주택 수와 상관없이 세율이 같습니다. 다주택 중과가 실제로 갈라지는 지점은 과세표준 12억 원(공시가격으로는 훨씬 위)부터입니다.
5. 숫자로 따라가 보기
예1. 1세대 1주택, 공시가격 15억 원
- 과세표준 = (15억 원 − 12억 원) × 60% = 1억 8,000만 원
- 세액 = 1억 8,000만 원 × 0.5% = 90만 원
예2. 2주택, 공시가격 합계 20억 원
- 과세표준 = (20억 원 − 9억 원) × 60% = 6억 6,000만 원
- 세액 = 6억 6,000만 원 × 1.0% − 240만 원 = 420만 원
여기서 끝이 아닙니다. 산출세액에서 같은 과세표준에 이미 부과된 재산세 상당액을 빼 줍니다. 그래서 실제 고지서 금액은 위 계산보다 낮게 나옵니다. 위 숫자는 '재산세를 빼기 전의 크기'를 가늠하는 용도로만 보시면 됩니다.
6. 1세대 1주택자는 나이와 보유기간으로 깎습니다
1세대 1주택자에게만 주는 세액공제입니다. 산출세액에 아래 공제율을 곱한 만큼 빼 줍니다.
| 연령별 공제율 | 보유기간별 공제율 | ||
|---|---|---|---|
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 중복 적용되고, 합쳐서 최대 80%까지입니다. 예를 들어 70세이면서 15년을 보유했다면 40% + 50% = 90% 가 되지만, 한도에 걸려 80% 만 적용됩니다. 바꿔 말하면 70세·15년 보유 조합에서 이미 한도에 닿기 때문에, 그 위로는 더 보유해도 공제가 늘지 않습니다.
보유기간을 셀 때는 특례가 있습니다. 배우자에게 상속받은 주택은 돌아가신 분의 취득일부터, 재개발·재건축 주택은 헐린 집의 취득일부터 셉니다. 새로 등기한 날부터 다시 세는 것이 아닙니다.
7. 부부 공동명의 — 9월에 신청하면 골라 쓸 수 있습니다
부부가 집 한 채를 공동명의로 가지고 있으면 원칙은 '각자 9억 원씩'입니다. 합치면 18억 원이라 단독명의(12억 원)보다 공제가 큽니다. 대신 1세대 1주택자에게만 주는 연령·보유기간 세액공제는 못 받습니다.
그래서 국세청은 둘 중 하나를 고르게 해 두었습니다. 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 한 사람을 납세의무자로 삼아 12억 원 공제와 세액공제를 받는 쪽으로 갈 수 있습니다.
- 신청 기간: 9월 16일~9월 30일, 관할 세무서(혼인관계증명서 첨부)
- 신청 대상: 거주자인 부부가 1주택만 공동으로 소유하고, 다른 세대원은 주택이 없어야 합니다
- 지분율과 무관하게 부부가 합의해 정한 한 사람이 납세의무자가 됩니다
- 한 번 신청하면 내용이 바뀌지 않는 한 다음 해부터는 따로 신청하지 않아도 계속 적용됩니다
대체로 나이가 젊고 보유기간이 짧으면 그냥 각자 9억 원(합계 18억 원)이 유리하고, 60세를 넘겼거나 오래 보유했다면 특례가 유리합니다. 세액공제가 최대 80%까지 깎아 주기 때문입니다.
8. 임대주택 등은 9월에 합산배제 신고를 합니다
요건을 갖춘 임대주택·미분양주택, 주택건설사업자의 주택신축용 토지는 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 하면 종합부동산세에서 빠집니다. 이것도 처음 한 번만 신고하면 소유권·전용면적·임대등록에 변동이 없는 한 이후에는 자동으로 이어집니다.
다만 사후관리가 붙습니다. 임대의무기간이나 임대료 증액 제한 요건을 지키지 못하면 감면받았던 세액과 이자상당가산액을 함께 추징당합니다.
9. 납부 — 12월 1일부터 15일까지
국세청이 세액을 계산해 고지서를 보냅니다(신고납부를 선택할 수도 있습니다).
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 납부기간 | 12월 1일~12월 15일 |
| 분납 기준 | 세액 250만 원 초과(농특세 제외) |
| 분납 기한 | 납부기한 경과일부터 6개월 이내 |
| 250만 원 초과 500만 원 이하 | 250만 원을 넘는 금액을 분납 |
| 500만 원 초과 | 세액의 50% 이하 금액을 분납 |
| 신용카드 | 고지금액 1천만 원까지(카드 0.7%, 체크카드 0.4% 수수료는 본인 부담) |
| 농어촌특별세 | 종합부동산세액의 20%(분납 비율을 따라감) |
분납은 신청만 하면 되고 이자가 붙지 않습니다. 250만 원을 넘겼다면 쓰지 않을 이유가 별로 없습니다.
한 가지 더, 세부담 상한이 있습니다. 직전 연도에 낸 재산세와 종합부동산세를 합한 금액의 150% 를 넘는 부분은 깎아 줍니다. 공시가격이 갑자기 뛰어도 세금이 한 해에 그 이상으로는 늘지 않게 막아 두는 장치입니다.
10. ⚠️ 2027년부터 기준이 달라집니다 — 2026년 세제개편안
2026년 8월 발표된 「2026년 세제개편안」에 종합부동산세 개편이 통째로 들어 있습니다. 아래 내용은 전부 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되는 정부안이고, 아직 국회 심의를 거치지 않았습니다. 올해(2026년) 12월에 받는 고지서는 지금까지 설명한 현행 기준으로 나옵니다.
| 항목 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 12억 원 | 거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70%(3주택 이상·조정대상지역은 2028년 이후 80%) |
| 과세표준 6억~12억 원 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 세액공제 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제로 단계적 전환, 금액 한도 신설 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
| 납부유예 소득요건 | 총급여 7천만 원 이하 | 총급여 8천만 원 이하 |
특히 눈여겨볼 것은 '보유'에서 '거주'로 축이 옮겨간다는 점입니다. 지금은 오래 가지고만 있어도 공제를 받지만, 개정안대로라면 2027년에는 보유공제가 거주공제의 절반으로 줄고 2028년부터는 거주공제만 남습니다. 세액공제에 금액 한도(2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원)도 새로 생깁니다.
다시 강조하면 이건 정부안입니다. 국회에서 바뀔 수 있으니 "2027년부터 14억 원"을 확정된 사실로 놓고 매매 계획을 세우면 안 됩니다.
11. 실제로 몇 명이 낼까요
국세청이 밝힌 지난해(2025년) 고지 결과입니다.
| 구분 | 인원 | 세액 |
|---|---|---|
| 전체(주택+토지) | 62.9만 명 | 5.3조 원 |
| 주택분 전체 | 54.0만 명 | 1.7조 원 |
| 1세대 1주택자 | 15.1만 명 | 1,679억 원 |
| 다주택자 | 33.0만 명 | 6,039억 원 |
개인 1인당 평균세액은 160.6만 원 입니다. '종부세=부자 세금'이라는 인상과 달리, 1세대 1주택자만 15.1만 명이 고지서를 받습니다. 지난해 늘어난 이유는 제도 변화가 아니라 공시가격 상승(전국 공동주택 3.65%)과 신규 공급 때문이었습니다.
자주 묻는 것
6월 2일에 집을 팔았습니다. 올해 종부세를 내나요? 냅니다. 6월 1일 현재 소유자가 그해 납세의무자입니다. 하루 차이로 한 해 치가 갈립니다.
고지서가 안 왔으면 안 내도 되나요? 공제금액을 넘지 않아 대상이 아니면 고지서 자체가 오지 않습니다. 다만 합산배제나 특례를 신청해야 하는 경우라면 9월에 먼저 움직여야 합니다.
분납하면 이자가 붙나요? 붙지 않습니다. 세액이 250만 원을 넘으면 6개월 이내로 나눠 낼 수 있습니다.
부부 공동명의인데 특례를 신청하는 게 늘 유리한가요? 아닙니다. 나이가 젊고 보유기간이 짧으면 각자 9억 원씩 공제받는 쪽이 유리한 경우가 많습니다. 60세를 넘겼거나 오래 보유했다면 특례 쪽을 계산해 보시는 편이 좋습니다.
근거 자료
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- www.nts.go.kr — 42개 항목
- www.korea.kr — 10개 항목
- www.mofe.go.kr — 7개 항목
- www.nts.go.kr — 6개 항목
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- www.nts.go.kr — 2개 항목
- www.nts.go.kr — 1개 항목
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