취득세·재산세 계산하는 방법 총정리
집을 사면 취득세를 한 번 내고, 그 뒤로는 매년 재산세를 냅니다. 이름은 비슷하지만 계산 방식이 완전히 다릅니다. 취득세는 산 가격에, 재산세는 정부가 매년 정하는 공시가격에 매깁니다. 이 글에서는 두 세금의 세율과 계산 순서를 실제 숫자로 정리하고, 놓치면 손해인 감면 제도까지 함께 다룹니다.
취득세 — 집을 살 때 한 번
세율
주택을 사서 취득하는 경우(유상취득) 세율은 가격에 따라 다릅니다.
| 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억 원 이하 | 가격에 따라 1~3% 사이에서 연속적으로 변동 |
| 9억 원 초과 | 3% |
6억~9억 구간은 구간이 딱 끊기지 않고 가격에 비례해 세율이 올라갑니다. 6억 원에서 1원만 넘어도 세금이 뛰던 예전 방식의 문제를 없앤 것입니다.
함께 붙는 세금
취득세만 내는 것이 아닙니다.
- 지방교육세 — 취득세율의 50%에 20%를 곱한 금액 (1% 구간이면 0.1%)
- 농어촌특별세 — 전용면적 85㎡를 넘는 주택에 0.2%
계산해 보면
| 취득가액 | 취득세(1%) | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 300만 원 | 30만 원 | 60만 원 | 330만~390만 원 |
| 5억 원 | 500만 원 | 50만 원 | 100만 원 | 550만~650만 원 |
85㎡ 이하 국민주택규모라면 농특세가 빠집니다. 같은 5억 원짜리 집이라도 면적에 따라 100만 원이 갈립니다.
신고·납부 기한
취득일로부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 신고하고 납부해야 합니다. 늦으면 가산세가 붙습니다. 보통 등기를 대행하는 법무사가 함께 처리합니다.
생애최초 주택이라면 감면
생애 처음 집을 사는 경우 취득세를 최대 200만 원까지 면제받을 수 있습니다. 소득 기준 없이 취득가액 12억 원 이하 주택이 대상입니다. 인구감소지역에서 생애최초로 사면 한도가 300만 원으로 늘어납니다.
이 감면은 법에 정해진 적용 기한이 있고 연장 여부가 해마다 달라집니다. 계약 전에 관할 시·군·구청 세무과나 위택스에서 현재 적용 여부를 반드시 확인하세요.
재산세 — 매년 내는 세금
누가 내나 — 6월 1일이 기준
과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날 등기부상 소유자가 그해 재산세를 전부 냅니다. 하루 차이로 세금이 통째로 갈리기 때문에, 집을 사고팔 때 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 조정하는 협상이 실제로 벌어집니다.
- 파는 사람 — 5월 31일까지 잔금을 받고 넘기면 그해 재산세를 안 냅니다.
- 사는 사람 — 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그해 재산세를 피합니다.
과세표준부터 구한다
재산세는 집값에 바로 세율을 곱하지 않습니다.
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
공정시장가액비율은 누가 몇 채를 가졌느냐로 갈립니다. 여기서 계산이 크게 달라지는데 놓치기 쉬운 부분입니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1세대 1주택 — 공시가격 3억 원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 — 3억 초과 6억 원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 — 6억 원 초과 | 45% |
| 다주택자·법인 | 60% |
| 주택 외 건축물·토지 | 70% |
공시가격 5억 원인 아파트를 1세대가 한 채만 가지고 있다면 44%가 적용돼 과세표준은 2억 2,000만 원입니다. 같은 집이라도 두 채 이상 가진 사람은 60%가 적용돼 3억 원이 됩니다.
세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% |
| 6,000만 ~ 1억 5,000만 원 | 6만 원 + 초과분의 0.15% |
| 1억 5,000만 ~ 3억 원 | 19만 5,000원 + 초과분의 0.25% |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 초과분의 0.4% |
1세대 1주택이면 깎아 준다
공시가격 9억 원 이하 주택을 1세대가 1채만 가진 경우 특례세율이 적용됩니다. 구간마다 0.05%포인트씩 낮은 세율입니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6,000만 ~ 1억 5,000만 원 | 6만 원 + 0.15% | 3만 원 + 0.1% |
| 1억 5,000만 ~ 3억 원 | 19만 5,000원 + 0.25% | 12만 원 + 0.2% |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 0.4% | 42만 원 + 0.35% |
공정시장가액비율(43~45%)과 특례세율이 함께 적용되므로, 1주택자의 재산세는 같은 공시가격의 다주택자보다 훨씬 적게 나옵니다.
납기
| 세액 | 납부 시기 |
|---|---|
| 20만 원 이하 | 7월 16~31일에 한 번에 |
| 20만 원 초과 | 7월 16~31일에 절반, 9월 16~30일에 나머지 절반 |
여기에 도시지역분과 지방교육세가 함께 고지되므로 실제 고지서 금액은 위 계산보다 큽니다.
재산세 계산 예시 — 공시가격 5억 아파트
실제로 얼마가 나오는지 순서대로 계산해 봅니다. 공시가격 5억 원, 전용 84㎡, 1세대 1주택인 경우입니다.
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| ① 과세표준 | 5억 원 × 44%(1주택, 3억 초과 6억 이하) | 2억 2,000만 원 |
| ② 1주택 특례세율 | 12만 원 + (2억 2,000만 – 1억 5,000만) × 0.2% | 26만 원 |
| ③ 납기 | 20만 원을 넘으므로 7월·9월 분할 | 각 13만 원 |
같은 집을 다주택자가 가지고 있다면 과세표준이 3억 원(60%)이 되고 표준세율이 붙어 57만 원입니다. 1주택 특례로 절반 이하가 되는 셈입니다.
여기서 끝이 아닙니다. 고지서에는 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세액의 20%)가 함께 찍힙니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 재산세 본세 | 위 ② | 26만 원 |
| 도시지역분 | 2억 2,000만 × 0.14% | 30만 8,000원 |
| 지방교육세 | 26만 × 20% | 5만 2,000원 |
| 고지서 합계 | 약 62만 원 |
도시지역분이 본세보다 큽니다. 본세는 낮은 구간부터 쌓아 올리는 누진 구조인데 도시지역분은 과세표준 전체에 0.14%를 그대로 곱하기 때문입니다. 고지서 금액이 세율표로 계산한 값과 다르다고 잘못된 것이 아니라, 이렇게 여러 항목이 합쳐져 있습니다.
고지서에서 확인할 것은 세 가지입니다.
- 1주택 특례가 적용됐는지 — 세대원이 다른 주택을 갖고 있으면 빠집니다.
- 공시가격이 맞는지 — 공시가격에 이의가 있으면 열람 기간에 의견을 낼 수 있습니다.
- 세부담 상한이 걸렸는지 — 공시가격이 급등해도 전년 대비 일정 비율 이상은 못 올리게 돼 있습니다.
두 세금 비교
| 구분 | 취득세 | 재산세 |
|---|---|---|
| 언제 | 살 때 한 번 | 매년 |
| 기준 금액 | 실제 취득가액 | 공시가격 × 43~45%(1주택) 또는 60% |
| 세율 | 1~3% (주택 유상취득) | 0.1~0.4% |
| 기한 | 취득일부터 60일 이내 | 7월·9월 고지 |
| 신고 | 본인이 신고·납부 | 지자체가 고지 |
자주 묻는 질문
Q. 공시가격은 어디서 보나요?
아파트·연립은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서, 개별 주택은 관할 시·군·구청에서 확인할 수 있습니다.
Q. 6월 1일에 잔금을 치르면 누가 내나요?
그날 소유권을 취득한 매수인이 냅니다. 6월 1일이 포함되면 사는 쪽 부담입니다.
Q. 재산세 고지서가 안 왔습니다.
위택스(서울은 이택스)에서 조회하고 납부할 수 있습니다. 고지서를 못 받았다는 이유로 가산금이 면제되지는 않습니다.
Q. 취득세를 늦게 신고하면요?
무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 등기 자체가 늦어지는 문제도 생기므로 60일을 넘기지 않는 것이 좋습니다.
Q. 오피스텔은 어떻게 되나요?
주거용으로 쓰더라도 건축물대장상 업무시설이면 취득세율이 4%로 주택과 다릅니다. 재산세도 주택분이 아닌 건축물·토지분으로 나뉘어 부과될 수 있습니다.
마무리
정리하면 취득세는 산 가격의 1~3%를 60일 안에, 재산세는 공시가격의 60%에 0.1~0.4%를 7월과 9월에 냅니다. 실무에서 가장 크게 갈리는 것은 두 가지입니다 — 생애최초 감면(최대 200만 원)을 챙겼는지, 그리고 매매 잔금일이 6월 1일을 넘겼는지. 계산은 위택스의 지방세 미리계산 기능에서 직접 확인할 수 있습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 물건의 세액과 감면 여부는 관할 시·군·구청 세무과 또는 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다.
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